正规中介买二手房流程

Q1：通过中介买二手房需要哪些流程

您好
中介买二手房需要哪些流程，下面的内容您参考：
第一步：找房源，现在很多的房产都是通过中介挂牌买卖，所以我是通过网上来找房源的。由于工作和要买的房子不在同一个城市，所以看房是个很大的问题，只能把认为比较合适的房源告诉家里人。
第二步：看房看房是个非常费精力的活，我是委托我家大姐帮忙去看房子，因为她是个非常爱干净的人，如果她看不上的话估计房子也不会好。她是每天下班就被中介带去看房，持续了2个多星期把她累的不行，最后定下2套并拍了照片和价位告诉我，让我自己做决定。
第三步：还价交定金我们慎重选择了其中的一套准备第二天去交定金，结果去交定金的时候被房主告知房子他们不卖了。没有办法只能选择另外一套了，中介打电话把房主从外地叫回来商讨，经过还价房主只肯让步2千元，因为是学区房也怕房子落空就决定买了，当场就把定金交了。
第四步：中介去房管所查验房产证真伪刚开始也怕房产证不是真的，也怕中介不负责任，一再打电话让大姐叮嘱中介把房产证拿去查验下，大姐说中介是正规的，我想的人家都会去做的让我放心。其他的事情我都没有多操心，交了定金之后中介联系我问我多久可以筹集到首付。月初交的定金然后中介就说月底回去交首付
第五步：回去交首付（资金托管）交首付的时候也会去银行办理按揭，所以中介让我把户口本（两口子都要带），结婚证，身份证、银行流水，收入证明都准备好带着。月底的时候回去直接去了行政大厅，不知道要做什么就听中介的指挥，反正就是把身份证、户口本、结婚证等证件复印，然后把银行卡交给房屋资金托管中心划拨首付款。通过第三方资金托管还是比较放心的，当时家里人也不放心怕首付被骗了。现在想来太多余了。
第六步：评估去银行办理按揭申请首付款托管好之后就是跟着中介的人去银行办理按揭手续，因为银行按揭也是花了3千元由中介找人办理的，我和老公只负责签字照相。银行要签的字确实非常多差不多花了二个多小时在银行那边。不过因为之前的资料的都由中介整理好的，办理按揭还比较顺利，银行按揭是必须双方都要去的。
第七步：缴税房产过户第二次回去是要房产过户，但是回去不顺利因为房产缴税的时候出了点状况没办成。但是中介想了一个办法让写个委托书让我大姐办。我把缴税的钱打到我大姐的银行卡里，另外把房产过户的钱也交给她。三四天之后就办妥了，缴税加上过户费用了2千5左右，因为二手房的超过了5年所以税少多了。
第八步：拿房产证因为人在外地拿房产证也是大姐代理去拿的，房产证下来大概要一个星期左右。房产证拿了之后就被中介拿走了放在房管所，大姐只拿了复印件。
第九步：房产证抵押第三次回去就是办理房产抵押，之前银行的人已经联 系过我什么时间去办理抵押，因为抵押必须要银行的客户经理一起去照相，那天一起办理抵押的二手房有3家，是同一个中介办理的按揭。只记得拿房产证和土地证去窗口和银行的客户经理拍照。资料都是中介整理好的，所以办 理起来很快。
第十步：等待银 行放款等待银行放款的时间有点长，差不多等了一个多月没有等到银行的短信通知，后来银行的人打电话过来口头跟我说了下，从什么时候开始每个月几号交房贷。经历了三个多月总算把房子的事情给落实了，前前后后回去了三次才办理完。

1.买二手房找中介有哪些坑

其实，客观来讲，说二手房找中介有“坑”的说法并不妥，为什么这么说呢？因为房产中介存在的作用就是帮助不懂得房屋买卖的双方完成房屋交易，他们利用自己的专业知识，以及对业务流程的熟悉，让大家省时、省力，甚至也能省钱。当然，房屋中介手里也有更多的房源供买家选择。试想，作为一个职业，二手房中介都是希望有更多的交易，他们就是收一定的手续费来维持运转，他为什么要坑你呢？所以，所谓“坑”的说法，不过是信息不对称造成的误解。

当然，房产中介在谈判过程中的一些手段和话术，这是他们的一些行规，比如说，他们为了撮合交易，可能对买方夸大房屋的优势、周边配套等，可能将周边的楼盘价格报价更高，这样消除你购房的顾虑，这是一些小手段，你可以多对比几家，实地了解欲购买房产的相关情况。所以，坑的说法是不存在的。

2.二手房交易正规流程

二手房交易，大致可以分为看房、洽谈、交易、善后等几个方面。具体如下：

看房：一般来说，二手房在交易前都会由中介带着买方去看房，当然，前提是根据买方的需求和经济承受能力给予合适的推荐。这个过程可长可短，有的可能看一套房就选中心仪的了，有的可能跑一二十套房也没找到合适的。这方面，建议买方一定要对自己的需求明确，比如目标区域、目标楼盘都要心里有数，否则任由中介带着到处看房会很盲目，这样不仅耽误你自己的时间，也耽误中介的时间。

洽谈沟通：如果看好了合适的房子，下一步就是就房价进行磋商，二手房的交易，一般是由房产中介居间进行沟通，而不是买方和卖房直接谈价。这个阶段，房产中介可能对房屋卖家使劲压价，而对买家这边加价，最终达到一个中间价，让双方都能接受，其实这个也可以理解，关键是作为买方，自己多了解一些周边价格，达到自己的心理价位即可。

合同的细节：价格等细节谈妥后，就可以签订购房合同了。购房合同很有讲究，在签订购房合同之前，下面这些细节一定要落实：第一，房屋产权，要保证房屋产权清晰，实践中，几个人共有的房屋或者是房屋是继承的这类情况常遇到，还要注意房屋产权是否被抵押，这方面可能买方很多没法核实，但是在合同条款中一定要约定相应的违约责任；第二，户口迁出问题，这也是常遇到的，很多买家本身就是为了户口买房，为了孩子上学买房，但是有的卖房的户口还在这个房产上，因此，需要约定户口迁出时间，以及相应违约责任，否则，到时原房主不迁出户口，就会比较麻烦；第三，贷款等事项的约定，要约定好如果不能正常贷款，购买合同是否有效，以及违约金的问题。因为贷款能否通过，这个与卖家无关，全是买方的问题，如果到时贷款不行，你全额付款又付不上，怎么办？

曾经有着更一个很有意思的案例，值得深思：这个买家由于自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款。没办法，卖家考虑到房价已经有上涨同意不追究责任，想解约后另卖。但这位买家竟然还不同意，说“房价上涨了你另卖肯定赚钱，你得分我点儿，我才同意跟你解约。”最后，卖家一气之下将买家告上法院，最后买家被判赔偿，这位买家还是不服：“银行不批贷，能怪我吗？凭什么让我承担责任？”类似这样的笑话不少，大家一定要提前了解，进而避开。

房产过户：合同签了，之后会办理按揭贷款的事，一旦审批通过，下一步就是约定时间去房管所交易了，这其中就涉及交各种税费：主要包括营业税（税率为5.55%，免征营业税的期限由以前的购房超过2年，含2年）、个人所得税（交易总额的1%或者两次交易差值的20%）、契税（基准税率3%，优惠税率1.5%和1%），此外，还有1%印花税以及测绘费等。其实，主要的费用就是营业税和个人所得税要特别重视，因为满足一些条件是要免费费用的，所以，买房前也要详细了解一下，比如房龄是否超过两年，这个很重要，超过两年就免除营业税啊。同样，该房产是否为原房主的唯一住房，这个也很重要，有可能可以免个人所得税。

其他善后工作：到房管所完成房屋交易后，还有一些善后工作，比如户口迁出、还有比如房屋什么时候移交、相应的水电气物管费的结清等等，这些都是中介应该去配合督促完成的。

3.如何选择专业正规的房产中介

二手房交易流程比较长，作为买方很多东西又不懂，所以，选择可靠专业的房产中介机构非常重要。在以往的经验中，有的房产中介公司无证经营、既收佣金又吃差价、隐瞒房屋质量瑕疵和关键信息的现象时有发生，所以，买方者应当仔细查看中介公司是否具备房地产中介服务资质证书和经营许可证。你也可以查看这些公司的门面是否规整、规模的大小、是否有分店、分店的数目、房源信息量是否足够、管理是否规范等综合判断中介机构是否正规。

总的来说，买二手房比较复杂，确实也需要专业的中介来帮助你，所以，绝大多数人都宁愿花点中介费，关键是大家要选择正规专业的中介，这一步迈好了，后面的交易就省心了。

Q3：通过中介贷款买二手房流程

您好，贷款二手房买卖流程
1、卖方向银行提出申请。
2、经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。
3、卖方和买方签订住房转让合同。
4、买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算：贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。
5、银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。
6、卖方与买方办理产权过户手续。
7、银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。
8、银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。
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